Piața imobiliară trece printr-o schimbare importantă.
După apariția așa-numitei „legi Nordis” (martie 2026), dezvoltatorii nu mai pot merge pe modelul vechi în care apartamentele erau promovate și promise spre vânzare fără o structură cadastrală clară a viitorului condominiu.
Astăzi, pentru realizarea promisiunilor de vânzare-cumpărare, documentația de preapartamentare devine o etapă necesară în multe proiecte rezidențiale noi.
Iar asta schimbă complet modul în care trebuie pregătit un proiect încă din fazele incipiente.
Ce este preapartamentarea
Preapartamentarea reprezintă procesul prin care viitoarele unități individuale dintr-un imobil sunt definite tehnic și cadastral înainte de finalizarea completă a construcției.
Mai simplu spus, apartamentele, parcarile, boxele, spațiile comune sunt organizate și identificate pe baza:
- Autorizația de construire
- Documentației DTAC vizată spre neschimbare
- Releveelor și documentației tehnice
Această etapă este esențială pentru promisiunile de vânzare-cumpărare .
Ce s-a schimbat după „legea Nordis”
Până recent, multe proiecte înaintau cu rezervări și promisiuni de vânzare fără o documentație tehnică suficient de clară asupra unităților viitoare.
Problema apărea mai târziu, în special în situațiile în care aceeași unitate ajungea să fie promisă sau contractată către mai mulți cumpărători.
Noua direcție legislativă pune accent mult mai mare pe transparență și trasabilitate încă din faza de promisiune contractuală.
Asta înseamnă că dezvoltatorii trebuie să demonstreze mai clar:
- ce vând
- cum este împărțit imobilul
- care sunt suprafețele
- cum arată structura condominiului.
Practic, preapartamentarea devine baza tehnică a unei vânzări făcute corect.
Una dintre cele mai frecvente confuzii este legată de măsurători.
În etapa de preapartamentare NU se realizează măsurători în teren.
Documentația se întocmește pe baza:
- proiectului tehnic autorizat
- planurilor arhitecturale
- documentației existente
- informațiilor cadastrale deja disponibile.
Suprafețele reale și actualizarea finală apar ulterior, în etapa de apartamentare finală și recepție a construcției, când se fac măsurători cadastrale.
De ce este importantă pentru dezvoltatori
În realitate, preapartamentarea este o metodă prin care proiectul capătă structură și predictibilitate încă din faza de dezvoltare.
Pentru dezvoltatori, preapartamentarea înseamnă posibilitatea de a începe legal procesul de vânzare fără blocaje ulterioare sau documentații refăcute din mers.
În același timp, reduce riscurile juridice care pot apărea după semnarea promisiunilor de vânzare-cumpărare, mai ales în proiectele unde apar modificări între faza de proiect și execuție.
O documentație pregătită corect simplifică relația cu notarii, instituțiile și băncile, reducând timpul pierdut pe clarificări, completări sau corecții.
Poate cel mai important aspect este însă încrederea. După schimbările legislative recente și problemele apărute în unele proiecte rezidențiale mari, cumpărătorii și partenerii cer mult mai multă claritate încă din faza promisiunilor de vânzare-cumpărare. Iar această claritate începe din documentația tehnică a proiectului.
Unde apar cele mai multe probleme
Din experiența proiectelor rezidențiale, cele mai multe dificultăți apar când:
- preapartamentarea este lăsată prea târziu
- proiectul suferă modificări repetate
- nu există corelare între arhitect, dezvoltator și partea cadastrală
- documentația este pregătită superficial.
În acel moment apar întârzieri care afectează direct:
- vânzările
- contractele
- cash-flow-ul proiectului
- relația cu clienții.
După procedura de preapartamentare urmează procedura de recepție construcție real executată și apartamentare.
În acest nou context legislativ, Xplorate Group a depus prima documentație de preapartamentare pentru proiectul Cortina Elysium după intrarea în vigoare a „legii Nordis”.
Proiectul, dezvoltat de Eden Capital Development, include peste 900 de unități individuale și face parte dintr-un parteneriat de lungă durată cu Xplorate Group.
Totodată, avem în lucru peste 20 de proiecte de înscriere bun viitor și preapartamentare, care însumează mai mult de 10.000 de unități individuale.
Acest tip de proiecte confirmă direcția în care merge piața: mai multă claritate juridică, documentație tehnică pregătită din timp și un control mai mare asupra etapelor de vânzare și intabulare.
Concluzie
Piața imobiliară intră într-o etapă în care documentația tehnică nu mai poate fi tratată ca un detaliu administrativ.
După intrarea în vigoare a „legii Nordis”, preapartamentarea devine una dintre etapele care pot influența direct ritmul de vânzare și siguranța juridică a unui proiect rezidențial.
Iar dezvoltatorii care pregătesc aceste etape din timp vor avea un avantaj clar: mai puține blocaje, mai mult control și un proces de vânzare mai stabil.
