Apartamentare
folosită pentru a crea noi diviziuni și părți de uz comun aferente acestora
Ce este apartamentarea?
Apartamentarea este o operațiune tehnico-juridică ce presupune dezmembrarea unei construcții de tip condominiu, deja înscrise în cartea funciară în două sau mai multe unităţi individuale care se înscriu, la rândul lor, în cărţi funciare distincte.
Metoda de dezmembrare a construcției (apartamentare) este astfel folosită pentru a crea noi unități și părți de uz comun aferente acestora. Utilizată cu precădere pentru blocurile de locuințe sau birouri, apartamentarea este un procedeu ce poate fi folosit pentru orice tip de construcție și poate fi precedată de operațiunile de subapartamentare sau reapartamentare.
De ce acte ai nevoie pentru apartamentare?
În vederea demarării procedurii de apartamentare se alcătuiește o documentație tehnică de către inginerul topograf, în baza măsurătorilor efectuate în teren și a actelor juridice furnizate de către beneficiar. În conformitate cu prevederile legale se alcătuiește un dosar care trebuie să cuprindă următoarele:
- Extrasul de carte funciară (original sau semnat electronic). Documentul se obține de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
- Copii după actele de identitate ale proprietarilor (pentru persoanele fizice).
- Copie după certificatul de înregistrare fiscală (în cazul persoanelor juridice).
- Planurile vizate spre neschimbare, anexa la autorizația de construire .
- Acordul creditorului ipotecar (atunci când imobilul apartamentat are înscrise sarcini în extrasul de carte funciară).
- Copie după ultima documentația cadastrală avizată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
- Certificatul de atestare a edificării/extinderii construcției. Atunci când terenul este ipotecat, înscrierea noii construcții se face numai cu acordul scris al terței persoane ce dispune de acest drept. Construcţiile nefinalizate, înscrise în cartea funciară, care nu au proces verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, nu pot fi apartamentate.
Care sunt etapele unei apartamentări?
Efectuarea operațiunii de apartamentare presupune parcurgerea următoarelor etape:
- Realizarea recepţiei pentru documentaţia cadastrale de apartamentare. Procedura presupune întocmirea documentației de apartamentare și avizarea de către OCPI.
- Întocmirea actului notarial de apartamentare. Procedura de autentificare a actului de apartamentare se realizează la un birou notarial, prin intermediul unui notar public. La solicitarea acestuia trebuie prezentată documentația mentionată la punctul 1, în vederea înscrierii noilor unități obținute în cărți funciare distincte.
- Înscrierea actului de apartamentare în Cartea Funciară. Finalitatea operațiunii este reprezentată de emiterea încheierii de carte funciară, de către OCPI. Astfel, noile apartamente, cât și construcția condominiu vor fi înscrise în cărți funciare proprii.
Apărute ca o necesitate în dezvoltarea și utilizarea proprietăților imobiliare, apartamentarea, subapartamentarea și reapartamentarea sunt proceduri care se supun legislației și fac obiectul de lucru al unor specialiști dedicați acestor tipuri de lucrări. Vă recomandăm să alegeți întotdeauna opțiunea cea mai potrivită situației dumneavoastră și rezultatului pe care doriți să-l obțineți, fără a pierde din vedere cadrul legal care trebuie respectat la întocmirea documentațiilor.
Preapartamentare pentru dezvoltări rezidențiale aflate în execuție
În contextul noilor reglementări aplicabile din martie 2026, cunoscute public și sub denumirea de „legea Nordis”, procesul de preapartamentare devine tot mai important pentru dezvoltatorii care comercializează unități aflate în curs de execuție.
Preapartamentarea reprezintă etapa prin care viitoarele unități individuale sunt definite tehnic și cadastral înainte de finalizarea completă a construcției, pe baza proiectului autorizat și a documentației tehnice aferente. Această procedură permite o structurare mai clară a condominiului și pregătirea documentației necesare etapelor ulterioare de vânzare, intabulare și evidență cadastrală.
În practică, o documentație realizată corect încă din fazele de dezvoltare poate reduce riscul apariției neconcordanțelor dintre proiect, execuție și documentația finală transmisă către OCPI sau notar. Totodată, facilitează organizarea juridică a proiectului și poate contribui la evitarea întârzierilor generate de refacerea documentațiilor cadastrale în etapele finale.
În cadrul proiectelor rezidențiale, preapartamentarea presupune o coordonare atentă între dezvoltator, proiectanți, specialiști din domeniul topo-geodezic, notar și finanțator, astfel încât structura viitoarelor unități să fie corect definită încă din faza de execuție.
După procedura de preapartamentare urmează procedura de recepție construcție real executată și apartamentare.
Echipa Xplorate oferă suport tehnic și consultanță pentru întocmirea documentațiilor de preapartamentare și apartamentare, în conformitate cu cerințele legislative și particularitățile fiecărui proiect rezidențial.
Citește și alte informații legislative în articolul: De ce preapartamentarea devine esențială după intrarea în vigoare a „legii Nordis”
Întrebări frecvente (FAQ)
În ce situații este necesară apartamentarea?
Apartamentarea este necesară atunci când o construcție înscrisă în cartea funciară ca un singur imobil trebuie împărțită în mai multe unități individuale, precum apartamente, birouri sau spații comerciale. Operațiunea permite înscrierea fiecărei unități într-o carte funciară distinctă, pentru a putea fi vândută sau ipotecată separat.
Care este diferența dintre preapartamentare și apartamentare?
Prevederile privind preapartamentarea introduse prin Legea nr. 207/2025, cunoscută public drept „legea Nordis”, se aplică din 8 martie 2026.
Preapartamentarea se realizează înainte de finalizarea unei construcții de tip condominiu, pe baza autorizației de construire și a documentației aferente. Prin această operațiune se deschid cărți funciare individuale pentru toate unitățile viitoare prevăzute în proiectul autorizat.
Pentru proiectele dezvoltate în vederea vânzării, preapartamentarea este una dintre condițiile care trebuie îndeplinite înainte de încheierea promisiunilor de vânzare. Autorizația de construire trebuie notată în cartea funciară, iar unitatea viitoare trebuie să aibă carte funciară individuală.
In acest caz, apartamentarea se realizează după finalizarea construcției și recepția la terminarea lucrărilor. În etapa numita recepție construcție real executată și apartamentare se înscrie construcția executată, iar identificatorii unităților viitoare (realizati in baza documentatiei de preapartamentare) sunt transformați în identificatori definitivi.
Pe scurt, preapartamentarea individualizează cadastral unitățile prevăzute în proiect, iar apartamentarea consemnează configurația construcției finalizate.
Se poate apartamenta o casă?
Da. O casă finalizată și înscrisă în cartea funciară poate fi apartamentată dacă poate fi organizată legal în mai multe unități individuale. De exemplu, parterul și etajul pot deveni proprietăți distincte dacă documentele construcției și configurația din teren permit această împărțire.
Înainte de întocmirea documentației cadastrale se verifică actele construcției, situația din cartea funciară, planurile autorizate și configurația actuală. Numărul unităților rezultate trebuie să fie confirmat prin documentația autorizată sau printr-un act emis de autoritatea publică locală, după caz. Părțile comune și cotele aferente fiecărei unități sunt stabilite prin documentația de apartamentare.
Pot vinde separat unitățile după apartamentare?
Da. Vânzarea separată este posibilă după recepția documentației cadastrale de către OCPI, autentificarea actului de apartamentare la notar și înscrierea acestuia în cartea funciară.
După deschiderea cărților funciare individuale și atribuirea numerelor cadastrale, apartamentele, birourile sau spațiile comerciale pot fi vândute ori ipotecate separat.
Ce se întâmplă cu părțile comune ale clădirii?
Scările, holurile, acoperișul, structura, instalațiile comune și celelalte spații utilizate în comun sunt identificate în documentația de apartamentare și evidențiate în cartea funciară colectivă a condominiului.
Fiecărei unități individuale îi revine o cotă din părțile comune, înscrisă în propria carte funciară. În lipsa unei prevederi diferite în actele de proprietate, cota se stabilește prin raportarea suprafeței utile a unității la suprafața utilă totală a unităților din clădire. Cota din părțile comune se transmite împreună cu unitatea individuală.
Cât durează apartamentarea?
Nu există un termen unic pentru întreaga procedură. Durata depinde de suprafața construcției, numărul unităților rezultate, documentele disponibile, existența unor sarcini în cartea funciară și eventualele neconcordanțe dintre acte și situația din teren.
Procedura cuprinde măsurătorile, întocmirea și recepția documentației cadastrale, autentificarea actului de apartamentare și înscrierea acestuia în cartea funciară. Termenul poate fi estimat după verificarea documentelor și stabilirea etapelor necesare proiectului.
Ce informații sunt necesare pentru o ofertă de apartamentare?
Pentru ofertare sunt utile adresa imobilului, tipul construcției, suprafața, numărul de niveluri, numărul unităților care urmează să rezulte și situația cadastrală actuală.
Dacă sunt disponibile, ne puteți trimite extrasul de carte funciară, planurile construcției și ultima documentație cadastrală. Înainte de începerea procedurii pot fi solicitate și planurile vizate spre neschimbare, certificatul de atestare a edificării și acordul creditorului ipotecar, dacă imobilul are sarcini înscrise.
Proiecte verificări imobile
- Asistență topografică în șantier, planuri de situație, preapartamentare și apartamentare.
- Apartamentare și documentații cadastrale, asistență topografică pe toată durata execuției, monitorizare 3D pentru grinda de coronament, Scanare 3D.
- Fotogrammetrie, Asistență topografică în perioada de execuție, Planurile de situație pentru proiectare
- Asistență topografică pentru trasarea elementelor proiectate, servicii cadastrale pentru intabularea și apartamentarea construcției, trasări topografice
- Ridicare topografică, Asistență topografică în șantier, Scanare 3D, Apartamentare
- Intabulare, înscriere construcții, apartamentare, dezmembrare teren.
- Calculul suprafețelor conform standardului BOMA, relevee interioare, monitorizare tasări, ridicare, asistență topografică în șantier, ridicare topografică
- Scanare, relevee interioare, topografie inginerească, cadastru, prima inscriere.
- Urmărirea comportării în timp a construcțiilor executate și învecintate, intabulare, înscriere construcții, apartamentare, dezmembrare teren
- Asistență topografică în șantier, cadastru și intabulare ( înscriere construcție, apartamentare)
- Ridicare topografică pentru proiectare, asistență topografică în șantier, cadastru și intabulare (dezmembrare, actualizare, înscriere construcție, apartamentare)
- Cadastru și intabulare, relevee interioare, înscriere construcție
- Cadastru și intabulare, înscriere construcție, relevee interioare
- Obținere certificat de edificare, actualizare rol fiscal, cadastru și intabulare
- Asistență pe durata execuției, releveu fațade, trasare axe, cote și relevee as-built, măsurători pentru fațade.
- Ridicare topografică pentru proiectare, asistență topografică în șantier, UCC, cadastru și intabulare dezmembrare, actualizare, înscriere construcție, apartamentare
- Verificări execuție structură, calcul volume terasamente, calcul suprafețe sistematizare, documentații cadastrale
- Ridicare pentru proiecte, asistență execuție, urmărirea comportării în timp a construcțiilor, documentații cadastrale.
- Ridicare topografică, Asistență topografică în șantier, Urmărirea comportării în timp a construcției executate și a celor învecinate, Apartamentare relevee BOMA
- Plan de situatie, profile transversale și longitudinale, studiu topografic avizat la OCPI Ilfov, profile transversale și longitudinale
- Trasarea elementelor din proiect, întocmirea documentațiilor aferente dezmembrării terenului, înscrierea construcțiilor în cartea funciară.
- Trasarea elementelor din proiect pentru toate blocurile, întocmirea documentatiile aferente dezmembrarii terenului, înscrierii construcțiilor în cartea funciară și apartamentării.
- Trasarea elementelor din proiect și întocmirea documentațiilor aferente dezmembrării terenului, înscrierii construcțiilor în cartea funciară și apartamentării.
- Ridicare topografică, asistență topografică – trasări în timpul execuției, documentații cadastrale de înscriere construcții, dezmembrare teren și apartamentare.
- Relevee interioare, calcul suprafețe închiriabile conform standard BOMA.
