Apartamentare
folosită pentru a crea noi diviziuni și părți de uz comun aferente acestora
Ce este apartamentarea?
Apartamentarea este o operațiune tehnico-juridică ce presupune dezmembrarea unei construcții de tip condominiu, deja înscrise în cartea funciară în două sau mai multe unităţi individuale care se înscriu, la rândul lor, în cărţi funciare distincte.
Metoda de dezmembrare a construcției (apartamentare) este astfel folosită pentru a crea noi unități și părți de uz comun aferente acestora. Utilizată cu precădere pentru blocurile de locuințe sau birouri, apartamentarea este un procedeu ce poate fi folosit pentru orice tip de construcție și poate fi precedată de operațiunile de subapartamentare sau reapartamentare.
De ce acte ai nevoie pentru apartamentare?
În vederea demarării procedurii de apartamentare se alcătuiește o documentație tehnică de către inginerul topograf, în baza măsurătorilor efectuate în teren și a actelor juridice furnizate de către beneficiar. În conformitate cu prevederile legale se alcătuiește un dosar care trebuie să cuprindă următoarele:
- Extrasul de carte funciară (original sau semnat electronic). Documentul se obține de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
- Copii după actele de identitate ale proprietarilor (pentru persoanele fizice).
- Copie după certificatul de înregistrare fiscală (în cazul persoanelor juridice).
- Planurile vizate spre neschimbare, anexa la autorizația de construire .
- Acordul creditorului ipotecar (atunci când imobilul apartamentat are înscrise sarcini în extrasul de carte funciară).
- Copie după ultima documentația cadastrală avizată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
- Certificatul de atestare a edificării/extinderii construcției. Atunci când terenul este ipotecat, înscrierea noii construcții se face numai cu acordul scris al terței persoane ce dispune de acest drept. Construcţiile nefinalizate, înscrise în cartea funciară, care nu au proces verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, nu pot fi apartamentate.
Care sunt etapele unei apartamentări?
Efectuarea operațiunii de apartamentare presupune parcurgerea următoarelor etape:
- Realizarea recepţiei pentru documentaţia cadastrale de apartamentare. Procedura presupune întocmirea documentației de apartamentare și avizarea de către OCPI.
- Întocmirea actului notarial de apartamentare. Procedura de autentificare a actului de apartamentare se realizează la un birou notarial, prin intermediul unui notar public. La solicitarea acestuia trebuie prezentată documentația mentionată la punctul 1, în vederea înscrierii noilor unități obținute în cărți funciare distincte.
- Înscrierea actului de apartamentare în Cartea Funciară. Finalitatea operațiunii este reprezentată de emiterea încheierii de carte funciară, de către OCPI. Astfel, noile apartamente, cât și construcția condominiu vor fi înscrise în cărți funciare proprii.
Apărute ca o necesitate în dezvoltarea și utilizarea proprietăților imobiliare, apartamentarea, subapartamentarea și reapartamentarea sunt proceduri care se supun legislației și fac obiectul de lucru al unor specialiști dedicați acestor tipuri de lucrări. Vă recomandăm să alegeți întotdeauna opțiunea cea mai potrivită situației dumneavoastră și rezultatului pe care doriți să-l obțineți, fără a pierde din vedere cadrul legal care trebuie respectat la întocmirea documentațiilor.
Preapartamentare pentru dezvoltări rezidențiale aflate în execuție
În contextul noilor reglementări aplicabile din martie 2026, cunoscute public și sub denumirea de „legea Nordis”, procesul de preapartamentare devine tot mai important pentru dezvoltatorii care comercializează unități aflate în curs de execuție.
Preapartamentarea reprezintă etapa prin care viitoarele unități individuale sunt definite tehnic și cadastral înainte de finalizarea completă a construcției, pe baza proiectului autorizat și a documentației tehnice aferente. Această procedură permite o structurare mai clară a condominiului și pregătirea documentației necesare etapelor ulterioare de vânzare, intabulare și evidență cadastrală.
În practică, o documentație realizată corect încă din fazele de dezvoltare poate reduce riscul apariției neconcordanțelor dintre proiect, execuție și documentația finală transmisă către OCPI sau notar. Totodată, facilitează organizarea juridică a proiectului și poate contribui la evitarea întârzierilor generate de refacerea documentațiilor cadastrale în etapele finale.
În cadrul proiectelor rezidențiale, preapartamentarea presupune o coordonare atentă între dezvoltator, proiectanți, specialiști din domeniul topo-geodezic, notar și finanțator, astfel încât structura viitoarelor unități să fie corect definită încă din faza de execuție.
După procedura de preapartamentare urmează procedura de recepție construcție real executată și apartamentare.
Echipa Xplorate oferă suport tehnic și consultanță pentru întocmirea documentațiilor de preapartamentare și apartamentare, în conformitate cu cerințele legislative și particularitățile fiecărui proiect rezidențial.
Citește și alte informații legislative în articolul: De ce preapartamentarea devine esențială după intrarea în vigoare a „legii Nordis”
Întrebări frecvente (FAQ)
Care este diferența dintre apartamentare și preapartamentare?
Apartamentarea reprezintă procedura finală prin care unitățile individuale sunt înscrise în cărți funciare distincte după recepția construcției.
Preapartamentarea este etapa tehnică realizată anterior finalizării construcției, prin care sunt definite viitoarele unități și structura condominiului pe baza proiectului autorizat.
Se poate realiza apartamentarea unei construcții nefinalizate?
Nu. Construcțiile aflate în execuție și care nu au proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor nu pot fi apartamentate. În aceste situații poate fi realizată procedura de preapartamentare, în funcție de particularitățile proiectului și documentația existentă.
Cât durează procedura de apartamentare?
Durata diferă în funcție de complexitatea proiectului, numărul unităților rezultate, documentația disponibilă și termenul de avizare OCPI. În general, procedura include realizarea documentației cadastrale, autentificarea actului notarial și înscrierea în Cartea Funciară.
Este necesar acordul băncii pentru apartamentare?
Da, în situația în care imobilul este ipotecat, poate fi necesar acordul creditorului ipotecar pentru realizarea operațiunii și înscrierea noilor unități în cartea funciară.
De ce este importantă preapartamentarea în proiectele rezidențiale noi?
În contextul noilor reglementări aplicabile dezvoltărilor rezidențiale aflate în execuție, preapartamentarea ajută la organizarea corectă a structurii juridice și cadastrale a proiectului încă din fazele inițiale. O documentație pregătită din timp poate reduce riscul întârzierilor, neconcordanțelor tehnice și refacerii documentațiilor în etapa finală.
Este obligatorie preapartamentarea?
Preapartamentarea nu este obligatorie în toate situațiile, însă în cazul dezvoltărilor rezidențiale aflate în execuție devine tot mai importantă din punct de vedere tehnic, juridic și operațional.
În practică, această procedură poate ajuta dezvoltatorii să pregătească din timp structura cadastrală și juridică a proiectului, să organizeze mai clar viitoarele unități individuale și să reducă riscul apariției unor blocaje în etapele ulterioare de vânzare, finanțare sau apartamentare finală.
În contextul modificărilor legislative aplicabile din 2026, tot mai multe proiecte rezidențiale aleg implementarea procedurii de preapartamentare încă din faza de execuție, pentru o gestionare mai predictibilă a documentației și a etapelor administrative ulterioare.
